קרקעות חקלאיות להשקעה

מה היכולות של שוק הנדל"ן כיום ליצר תשואות משתלמות למשקיעים?

באופן כללי, חלקו הארי של שוק הנדל"ן בישראל אינו מסוגל כיום להציע למשקיעים תשואות משתלמות ומניבות. זאת עקב העצירה בעליית מחירי הדירות, תשואות שנתיות הנעות בין ארבעה לחמישה אחוזים, וכן מגבלות ומיסים המוטלים על המשקיעים. כל אלו הופכים את שוק ההשקעות בדירות לכמעט בלתי משתלם. למעשה, האלטרנטיבה הכדאית היחידה עבור קהל המשקיעים הממוצע הינו השקעה בקרקעות חקלאיות, המופשרות לבתי מגורים ולמטרות מסחר ותעשייה.

תשואות משתלמות עבור קרקעות חקלאיות

אנשים רבים מכירים סיפורים משפחתיים מהעבר הרחוק, אודות דוד או סב שרכשו פרדסים נידחים איש שם במרכז הארץ, וברבות הימים מכרו אותם בהון עתק. כיום נראה שהסיפורים חוזרים לקרום עור וגידים, וזאת בזכות הפשרה של קרקעות חקלאיות רבות למטרות בנייה בסמוך לאזורי מגורים. מאידך, רבים מקרב המשקיעים תוהים אודות הכדאיות של השקעות אלו. בדרך כלל התשובה להתלבטות היא חיובית, כלומר קרקעות חקלאיות להשקעה המיועדות להפשרה הינן עסקאות משתלמת ביותר עם סיכויים לתשואות של מאות אחוזים בטווח הרחוק. יחד עם זאת, לא כל עסקת קרקעות חקלאיות הינה משתלמת או בעלת סיכוי סביר להפשרה, ולכן חשוב לבדוק נתונים אלו בטרם ביצוע העסקה. כך לדוגמא, כאשר מדובר בקרקעות המיועדות לפארקים או לשמורות טבע, הסיכוי להפשרה הינו כמעט אפסי. מסיבה זו, יש לבדוק ברשויות ובכל ועדות התכנון והבנייה השונות אודות ייעודו של השטח החקלאי המסוים בו אתם מתעניינים.

בדיקת התשואות המשוערות עבור קרקעות חקלאיות

כמו בכל תחום השקעות נדל"ן, גם בענף הקרקעות חקלאיות חשוב לבדוק באופן מעמיק ובעזרת סיוע מקצועי את רמת התשואות המשוערת. בדיקה זו מורכבת ממספר היבטים ושיקולים, וביניהם:

  • התייעצות עם שמאי או עורך דין מקרקעין בעלי הבנה וידע בתחומי קרקעות חקלאיות, היכולים לבצע עבורכם את הבדיקות הנחוצות, ולספק אומדן מדויק של התשואות המשוערות מהנכס.
  • בדיקת בעלות על הקרקע – חשוב לדעת כי קיים הבדל מהותי בין קרקע המצויה בבעלות פרטית ובין קרקע של מנהל מקרקעי ישראל. זאת מפני שבסמכותו של המנהל להפקיע קרקעות חקלאיות מידי הקונה, ולפצותו בערך הקרקע כאדמה חקלאית ולא כאדמה המיועדת להפשרה.
  • סיכויי הפשרת הקרקע- קיים מספר לא מועט של גורמים אשר מפחיתים את סיכויי הפשרת הקרקע, כדוגמת קרקע שאינה מיועדת להפשרה בתמ"א 35, קרקע השוכנת על תשתיות, קירבה יתרה לאזור מגורים קיים או תוכנית להקמת פארק לאומי.
  • הערכת שווי הקרקע – נקבעת בעיקר בהתאם למיקומה, לערך הנכסים הקיימים בסביבתה ולסוג הפיתוח המתוכנן בה.
  • מועד הפשרת הקרקע – יש לברר האם קיים מועד משוער להפשרת הקרקע, דבר המותנה בהימצאותה בתוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות. בעיקרון, ככל שמועד הפשרת הקרקע הינו יותר קרוב וממשי כך עלות רכישתה תהיה יותר גבוה.