מחירי הדירות – סוף העליות?

מחירי הדירות בארץ עלו בשנתיים האחרונות בחדות. זוהי תופעה חריגה בנוף העולמי, שבו ירדו מחירי הדירות ברוב העולם בחדות רבה.

ההסבר לעלית מחירי הדירות נעוץ בכמה עובדות, ראשית, מחירי הדירות בארץ לא עלו מזה שנים ארוכות. למעשה בחישוב שקלי עלו מחירי הדירות בעשור האחרון בכ 15% עד 20% בלבד!! כלומר, שבעלי הדירות ספגו הפסד ריאלי משמעותי, עקב העלייה הקטנה במחירן ועקב הירידה העצומה בשער הדולר. לכן עלית המחירים הנוכחית היא בחלקה הגדול תיקון טכני של עשר שנות הפסד.

סיבה נוספת לעליית מחירי הדירות נעוצה בעובדה כי במהלך השנים האחרונות בנו מעט מידי דירות ביחס לגידול באוכלוסיה, וזאת בצורה מהותית. המחסור הזה התבטא בכל שנה בכמה עשרות אלפי דירות והלך והצטבר משנה לשנה.

הטריגר הסופי למהפך ולביקושים העצומים לדירות היה המשבר הכלכלי. אנשים ראו את כספם הולך ופוחת מיום ליום בשוק ההון. ולכן הציבור הרחב משך מליארדי שקלים מקופות הגמל ומשאר השקעותיו בשוק ההון והעביר אותן לשוק הנדל"ן. הביקושים הראשונים לדירות העלו מיד את המחירים כיוון שכאמור היה מחסור בדירות. עליית מחירי הדירות הראשונית גרמה לציבור הרחב לחשוב שנמצא "זהב" בשוק הדירות ולפתע אפיק השקעה זה נראה מאוד אטרקטיבי, אנשים החלו לקנות דירות והמחירים עלו ועלו.

אבל ברור מעבר לכל ספק שמה שקרה לא יחזור שוב, כיוון שחזרנו לנקודת שיווי משקל בין מחירי הדירות שעלו לבין הביקוש היורד (כיוון שחלק גדול מהציבור כבר רכש דירות וחלק לא מוכן לשלם מחיר כה גבוה) ומחירי הדירות נעצרו במקום.

קשה לנבא מה יקרה בהמשך, אבל ברור שמחירי הדירות יקרים מאוד כיום ולכן הם לא ימשיכו לעלות מעלה. השאלה החשובה ביותר היא מה יקרה למחירי הדירות בטווח הארוך. אנו כבר רואים התחלות בניה עצומות בארץ, כיוון שבמחירים הנוכחיים כדאי לכל יזם וקבלן למכור דירות. ולכן בעוד מספר שנים שוב יוצף השוק בכמות דירות גדולה. מצד שני העליות בשוק המניות יחזירו את כספי הציבור לשוק ההון והביקוש לדירות יקטן. כך שלטווח הארוך אין כל וודאות שההשקעה בדירה תניב רווח גדול, אם בכלל בראיה לחמש עד עשר שנים.